窥一斑而见全豹。

　　虽然调研样本是一个地级市，但却表露出中国房地产行业偷漏税景象。

　　1月12日，江苏省财税零碎一位官员表示，他们近期针对省内某市“房地产行业偷税手腕”停止了调研和剖析。

　　房地产开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、荫蔽化的开展趋向。不少中央税务零碎发布欠税“黑名单”中，房地产企业数量呈逐步增长趋向。

　　“从研讨看，房地产企业偷税之繁、数量之大，更多的在于技术上的缘由”，江苏省财税专家、省社科院财贸所副研讨员骆祖春表示，“房地产行业触及的环节很多、工期长，企业在各个环节都可以偷税。”

　　但研讨者对税收构造和体制成绩的考问也不断在坚持。

　　所得税房地产业占比近半

　　针对该市调研显示，疾速增长的房地产行业销售支出，曾经成为企业所得税支出重要来源。

　　2005年，该市房地产企业完成销售支出9.5亿元，交纳企业所得税2010万元。上述两组数据在2006年、2007年辨别为：32.1亿元、5443万元和43.9亿元、1.405亿元。

　　到2008年上半年，该市房地产开发企业交纳所得税已达1.3598亿元，占全市所得税支出的41％。而2009年1-11月份数据显示，其占比已达50％左右。

　　调研显示，房地产销售支出增长，与其应纳所得税的增长虽然同时出现向上生长的曲线，但两者的偏离渐远——从所得税占比销售支出的数据来看，2005-2007年的比例为2.1％、5.7％和3.2％。

　　2006年，该市房地产企业因专项反省而被补税罚款139万元，2007年被补税罚款803万元，到2008年上半年曾经上升至3672万元。最新2009年1-11月份数据更是超越5000万。

　　补缴成倍增长，突显房地产偷税景象严重。

　　偷税手腕多样

　　该市延续5年将房地产列为税收专项反省对象之一，其样本具有代表性。

　　参与调研的一位官员表示，“偷税手腕十分专业，行外人士基本不懂，而税务人员也需求长日子跟踪察看。”

　　调研发现，开发商偷税手腕多样化，但次要经过5种方式停止：“藏匿应税支出”、“挤占、多提、虚列本钱”、“超规范列支或扣除相关费用和收入”、“账簿凭证管理混乱，核算不标准”、“征税申报不及时”。

　　征税申报不及时，是最为普遍景象，表现为：不按预收房款申报预售支出根据利润率（或毛利率）交纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚伪申报等。

　　藏匿应税支出是开发商首选偷税手腕之一，借此可以大幅度增加征税基数。

　　比方，对销售支出确认不自动、不及时，少列支出坐支现金景象严重，有的间接进入企业小金库不入账；对银行按揭款项不及时入账，或许把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未决算，支出、本钱、费用无法确定为由，将已完成的商品房销售款临时挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

　　挤占、多提、虚列本钱，是开发商偷税的另一次要手腕。

　　典型方式是，开发商和修建商相互勾搭，有预谋、有目的、有步骤地经过先与承建方假造虚伪合同，再让承建方多开建安发票的手腕，人为地进步造价，增大建安本钱，以少缴所得税。

　　再者，多结转已售产品的销售本钱及税金。或许，在通水、通电、通气、绿化、路途等项目建立上高估本钱，严重影响了利润的真实性。

　　而“超规范列支或扣除相关费用和收入”方式更是把戏单一，比方，开发商的注册资本金不到位，将应缴资本的收入和利息作为运营性费用扣除；或许超规范列支或扣除业务款待费、宣传费和广告费；超规范、超范围列支等。

　　详细到企业管理上，调研发现开发商“账簿凭证管理混乱，核算不标准”。

　　由于少数房地产企业工期长，与建安施工企业结算不及时，本钱核算未严厉执行权责发作制和配比准绳。“对未售房面积，支出未转但本钱已提早列支，形成支出、本钱不配比，因此无法核实其真实本钱，也就无法真实反映企业盈亏状况”，参与调研一位官员表示。

　　为何偷税频发？

　　为什么有的开发商进入了“年年被查、年年偷税，却屡查屡犯”怪圈？

　　上述省财税零碎官员以为，是收益和本钱的宏大反差，滋长了局部房地产企业发生偷逃税款的客观成心。

　　其间接缘由是，即便发现被查处，也仅只是补缴税款，交纳大批的罚款和滞纳金，偷税本钱与收益宏大反差。

　　依照《税收征管法》规则，征税人不按期限交纳税款，应按日加收千分之二的滞纳金。

　　骆祖春表示，某些偷税案件，普通是由若干笔偷税业务构成的，每笔偷税业务又有不同的偷税起始日子，“一方面千分之二数量无限；另一方面，要精确计算滞纳金数额，就必需逐笔计算，最初汇总求和，这十分费事。”

　　调研报告间接指出，开发商偷税的另一个缘由是转嫁“贪腐本钱”。

　　由于行业“潜规则”，开发商投入“重金”不能停止账务处置，因而便想方设法虚开发票，将非合理收入列入开发本钱，最终转嫁到购房者身上，“主动”地形成了偷税的客观成心。

　　而人们普遍察看到的一个景象是，开发商团体消费越来越朴素。

　　有与本报记者熟习的开发商表示，“中国个税累计最高45％的税率十分高，作为私营企业，买名车住豪宅等高消费，可以将企业支出合理合法转为团体公有财富，少交团体所得税和企业所得税”。

　　从行业管理上看，亦缺乏无效管理，突出的成绩在于缺乏“横向协调”。

　　房地产开发企业从立项、规划、施工、销售到产权审批，要到20多个政府主管部门操持有关手续，要经过可行性研讨、征地拆迁、安顿补偿、“七通一平”、修建装置、配套工程、绿化环卫工程等多个开发阶段，监管部门众多。

　　“部门之间虽然权利和职能划分很清楚， ‘各管一块’，但部门间缺乏无效的衔接或制约，信息难以共享，容易构成偷税空子”，上述财税官员剖析。

　　税务零碎临时以来没有与相关的行政审批部门树立无效的信息替换和共享制度，在项目开发进程中难以无效地参与管理和监控。

　　江苏省财政厅一位剖析人士表示，目前财务核算（包括信誉领取、对会计行业的管理）总体上缺乏零碎管理，房地产开发企业的会计核算不一致、不标准，客观上为掩盖其在运营、核算和应税上的不法行为找到了借口。

　　“由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品运营效果不尽相反，缺乏零碎管理的房地产企业财务核算难以真实反映企业运营形态，很难精确反映各征税期应纳的各项税收。”

　　不过，调研报告也指出了“行政干涉”对税务部门征管构成障碍。

　　一位省财税零碎人士称，中央政府与企业“关系亲密”，为追求“中央利益”而损害“公共利益”的行为时有发作。